问：我们注意到城市一些共管公寓，当中有小部分业主，拖欠每个月需要缴交的 管理与维修费，再加上迟付款利息后，数目越滚越大；可是，他们依然住在里边， 这对于其他准时缴交的业主是不公平的。 公寓管理公司有尽力去催收，包括发出信件提醒，告诉他们费用加上利息，已累 积到一个数目，再不缴交将会面对下一步行动等等。 这里想请问：“管理公司是否拥有较具法律效用的方法，以便可以取得预期的效 果？”还有居民委员会成员的条件与限制，又是怎样的情况。谢谢。 “不满业主”敬上
答：在新的分层产业管理法令生效后，假如业主拖欠每个月的管理费，在管理层通知的期限内，依然无法缴清欠款，管理层有权将拖欠者的名字张贴在公告栏上，不让他使用电子出入卡，以及其他的设备，业主和租户都无法使用任何的共管设施和服务。
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购屋者协会中文组主任陈钟灵指出，管理层可以采取法律行动，假如拖欠款项达25万令吉，可以向法庭提告，如果是低于25万令吉，可以向分层管理仲裁庭（Strata Tribunal）提告有关业主。
拖欠管理费 可被罚款或坐牢
与此同时，管理层也可以向大厦建筑专员（COB），提出扣押业主的动产，就是房屋内值钱的东西。一旦不还钱被追讨罪名成立，业主可被罚款不超过5000令吉，或监禁不超过3年，或两者兼施。
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大厦建筑专员指的是地方政府官员，例如吉隆坡市政局和八打灵再也市政厅，官员拥有扣押动产、收存分层管理记录与报告的权力，监督管理层拍卖扣押资产，以支付所拖欠的款项。
在新的时代，分层地契不局限于“向上发展”的公寓或商业建筑物，也包括“围篱和守卫社区”（Gated and Guarded Residences）。
这些房产同样需要成立居民委员会，如果所有单位的业主拒绝成为委员会成员，或者是管理层无法履行任务，大厦建筑专员可以介入，并委任管理代理负责。
说到分层产业管理，陈钟灵补充，2007年距离今天已经18年，政府成立联合管理机构（JMB），同时委任大厦建筑专员，并且拟定全新的法令，就是2007年建筑与共管产业（维持及管理）法令，正式展开“分层管理法令之旅”。
可是在后来，有关当局发现还有一些不足的地方，随后又通过2013年分层管理法令，定位业主的法定责任和职务；同时，设立分层管理仲裁庭，可以裁决和审议高达25万令吉的诉求和权限，与房屋仲裁庭审理的个案是不一样的。
前面说到假如所有单位的业主，拒绝成为委员会成员，或者是管理层无法履行任务，大厦建筑专员可以介入，并委任管理代理负责，包括制定管理与维修费的事项。
在新法令生效之前，假如没有新一批人愿意成为委员会成员，造成旧的一批人，可能会不断连任，大家可能认为，有业主愿意出任委员会成员好过没有这样。
但是在新的法令生效后，委员会主席、秘书和财政这几个重要职位，不得连任超过2年；普通成员不得连任超过3届。
来到这个点上，如果依然没有人要出任，大厦建筑专员将介入，这个时候，也许会有业主出来接任，远胜于没有人愿意做好一些。
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