产业问诊新闻资料

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产业问诊│遗嘱未纳剩余条款 3步骤分配遗漏资产

柯女士说，在她母亲逝世10年后，才发现母亲的遗产中，仍有三分之一是在她老人家名下，尚未转移给受益人。她说，母亲在世时有立遗嘱，现在过世了，法庭已发出遗产认证书给遗产执行人。 “现在出现这个问题，请问接下来应该如何处理？谢谢。” 答：林若辉律师回答这，这名读者的问题时指出，相信柯女士母亲在世立下的遗嘱，没有纳入剩余条款这一条。假如在立遗嘱有纳入剩余条款，过后发现之前没有写进遗嘱的遗产，可以向法庭提出纳入那遗漏的三分之一遗产，程序会比较简单。不过，鉴于遗嘱没有纳入这一剩余条款，这意味柯女士先母遗留剩下的三分之一遗产，必须根据遗产分配法令来分配，就是配偶获得三分之一，另外三分之二由孩子平分。遗产管理书发出前须申请撤销遗产认证书 [vip_content_start] 林律师说，可是这遗漏的三分之一遗产，没有被列在遗嘱内，因此被迫以遗产管理书来处理，在法庭还未发出遗产管理书前，遗产执行人也必须向法庭提出申请，以撤销之前发出的遗产认证书。他在回答柯女士面对的问题解释，一般来说，在草拟遗嘱时纳入剩余条款这一条，被认为是非常重要的，否则家人过后在处理亲人逝世后留下的遗产，需要面对额外开销，这些开销将分别用在法庭撤销遗产认证书、再向法庭申请遗产管理书，以及取得分发遗产执行令。需面对额外开销此外，这些法律程序与过程将消耗遗产执行人不少的时间／金钱。针对柯女士提出的问题，这意味柯女士母亲的遗产执行人，需要向法庭提出遗产管理书的申请，而在申请遗产管理书之前，需先向法庭提出撤销遗产认证书申请。看了需要面对的这些程序与过程，可以想像遗产执行人与受益人需要面对的是更多时间的等待，以便完成遗产的转移和取得遗产的分配。因此，林律师希望准备立遗嘱的人应该寻求正规法律咨询和意见才是上策。

3星期前

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产业问诊 | 买卖合约签署后交易从何时算起?

黄小姐2024年10月通过地产代理购买了一间共管公寓，土地局在之前已发出分层地契，可是卖主并没有掌握时间，通过律师办理好分层地契转移手续。

4星期前

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产业问诊 | 迟交屋如何索偿

胡先生说，他和太太在2021年12月，与发展商签署买卖合约，购买郊区的一间公寓。该房产的预定交屋日是2024年12月26日。

4星期前

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产业问诊│购屋需留意哪些细节？

我们（杰森和依琳）是28岁的年轻人，有时间会阅读一些房产文章，主要是想了解购买房屋的基本常识，但还是一知半解，对于购买房屋也没有什么概念。

1月前

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产业问诊│置产首要考量价格或地点？

我们经常看到产业专家说，购买房屋考量是价格和地点，可是地点理想的价格很贵，价格便宜的地点却偏远，要在地点和价格之间如何取舍，真的很伤脑筋。

2月前

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产业问诊│担心需翻新 30多年公寓卖不卖？

姜先生说，我们现在住的公寓已经30多年了，不晓得是否很快就要面对翻新和重建的计划，如果现在脱售会否被压价，无法取得我们想要的价格？我们住的是一栋18层楼的公寓，管理和维修费每隔几年就会调升，如今每月逼近400令吉，比当初的收费多了60％。请问：已经有30多年的公寓，还可以住多久？或者是将目前这间旧的公寓卖了，然后换一间屋龄较新的，这样比较妥善？谢谢。答：实力产业经纪公司总裁陈建业说，我们将这名读者的两个提问分开来讲。先说已经是30多年的公寓，还能住多久的问题。如果以1985年分层地契法令开始，直到今天恰好是40年，假如是更久的，估计已经是50年的公寓。 [vip_content_start] 就以40、50年的公寓来讲，如果保养得好，也许能住到70多年；假如没有维修和保护，30、40年的公寓可能已经破旧不堪使用，多数需要花大笔钱整修才适合居住。他说，曾经看到30多年的公寓，屋况比40多年的还糟，这就是有维护和没有维修的差别，如果能加强防震结构，保养得好，再多住30年都没问题。虽然说屋龄是一个因素，但重点在于屋况，屋况理想与否关系到保养与维修，道理就是这么简单和直接。来到是否将老旧公寓卖了，然后换一间屋龄较新的问题，陈建业表示，如果现有的老旧公寓因管理公司的维修与服务并不完善，导致公寓看上去老旧不堪，已经没有什么增值空间；再加上是租赁地契单位，算一算今天的市价，与30年前购买的一手价相比，还是有利润，那么可以考虑换一间屋龄较新的。新建公寓面积小价格贵不过，新建好的公寓一般建筑面积比较小，而且价格也比较昂贵，先问问自己是否可以接受这样格局，如果能才进行规划。再来要看新建好公寓所在的地点，一般来说，准备转换公寓的业主多数已经是中年人，因此需要谨慎搜寻和了解才规划换屋。说到城市翻新大计，那是一条漫长的道路，按常理来说，应该是屋龄较久、屋况较差的业主先面对，姜先生目前住的公寓虽然已经30多年，但只要公寓的管理和维修得好，而且是永久地契房产，再住20至30年估计也没有问题，因此暂时也不需顾虑太多，再观察一段时间吧。

2月前

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产业问诊│产业转移有何程序费用？

读者程先生发来电子邮件，询问一些关于父母准备将名下产业转移给子女的资讯。他说，产业是店屋，地点在柔佛州。 “我想要了解进行产业转移的流程。哪些环节需要付费，费用又是如何计算？以避免进入误区。” 谢谢。答：林若辉律师回答程先生的问题指出，父亲将店屋转移给儿子的律师费，与一般的产业转移是一样的，就是首50万令吉1.25％，假如超过50万令吉，从50万1000至700万令吉是1％。在转移产业期间需要缴付的其他收费如下： 1）CKHT 1A（转让者）：500令吉（卖主／转让业主超过一人，第二人300令吉，若有第三人另外300令吉，以此类推） 2）CKHT 2A（受转让者）：400令吉（受让者超过一人，第二人300令吉，若有第三人另外300令吉，以此类推） 3）CKHT 3 （转让者）：200令吉（卖主／转让业主超过一人，第二人200令吉，若有第三人另外200令吉，以此类推） [vip_content_start] 林律师说，假如产业的转让需要寻求有关当局的批准，那么费用的征收如下： 1）低于10万令吉的产业：200令吉 2）超过10万至100万令吉的产业：500令吉 3）超过100万令吉的产业：3000令吉以上收费尚未包括注册费、土地搜寻费（不同土地局的收费，可能会有所不同），还有支出款项手续费等等。 ●最新资讯在大马进行任何涉及房产所有权转让的交易，买卖双方必须在交易日起的60天内，向税收局申报，以便处理产业盈利税（CKHT）事宜。税收局产业盈利税及印花税营运组指出，所有房产相关交易如买卖、转让及所有权更换，必须通过MyTax网站申报。 “转让方（卖方）和受让方（买方）均有责任向税收局申报资产转让及受让事宜。有些人有申报，可是逾期提交，根据产业盈利税法令第29（3）条文，逾期申报将被罚款。” “对于没有提交申报表格者可以被提控，罚款不超过5000令吉，或监禁不超过12个月，或两者兼施。”

2月前

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产业问诊│外国人泰国置产只能买公寓？

泰国一些城市，例如芭达雅、清迈、华欣，旅游业蓬勃，对度假屋、别墅、民宿的需求，多年来保持在不错水平。首都曼谷也是游客的目标旅游城，只是房产价格普遍比较昂贵。我们来自北马，经常去泰国旅游，很喜欢那里的美食，除了选择多、价格可负担，日用品、衣物也相当符合我们需求。前往泰国旅游有不少是东南亚周边国家的人，近年来中国、日本、韩国、台湾、香港等地，也将泰国列为旅游目的地之一，相比之下在泰国消费，开销还是可以负担的。据了解，泰国度假屋经常客满，我们想知道如果到那边的旅游城投资房产，需要掌握哪些资讯？需要具备什么条件才入场? 谢谢。北马投资者敬上答：实力产业经纪公司总裁陈建业说，根据泰国的房产法令，外国人不能在泰国拥有土地，只能拥有土地上的公寓，简单来说，泰国法律允许外国人购买公寓。 [vip_content_start] 在泰国，购买公寓的好处是选择多元、保养费较低，可以轻松在泳池或花园消磨时间。不过，也会面对一些坏处，例如需要遵守业主协会的规定、需要支付业主协会费用、转卖过程可能不容易等等。通过泰国注册公司买屋投资者通过当地房产代理，物色到适合的房屋，在签署任何文件之前一定要咨询律师的意见。外国人无法以个人名义在泰国购买房屋，但可以通过注册公司来落实购屋计划。在泰国，比较常见的是泰国有限公司，设立有限公司需要迎合一定的商业登记要求。另外，需要注意的是，公司必须有营运、从事合法业务，否则可能被商业部门除名，公司资产（包括房产）也可能面临清算的风险。陈建业说，在注册泰国有限公司的过程中，需要咨询你们的房产律师，以便在签署任何文件之前进行全面的产权调查，包括检查买卖合约，通过产权调查，买方可以确认卖方是否为房产的合法拥有者，确保交易合法含规。需在土地局办理转让所有权此外，房屋所有权的转移需在土地局办理，买家在完成产权转让时，需要准备的文件包括房产的相关文件、买卖双方的护照／身分证、土地所有权的契约、建筑许可证等等。在房屋所有权的转让过程，需要缴纳一些费用和税款，比如转让费、印花税、按销售价格估算的特别营业税（SBT）等。土地局使用的房屋评估价值取决于地点、楼层数字、建筑面积及使用的材料。关于转让费，主要以房产的评估价值计算，通常在买卖双方协商后，各自承担一半，这是办理所有权转移时需要支付的费用。假如房产涉及租赁，租赁登记费是以租赁期内的总租金计算。一般情况下，买卖双方各承担一半的费用。至于特别营业税，假如公司和个人持有房产不超过5年，需要支付特别营业税，如果卖方是个人，并且将该房产作为主要居所超过一年，而且有文件证明，可以免除特别营业税。若特别营业税不适用，则需要支付印花税。

2月前

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产业问诊│面积相同售价不一？ 3情况公寓差价大

在我们搜寻房屋的过程中，看到同样建筑面积的公寓单位，价格相差可以达10万令吉，或超过10万令吉，我们没有办法明白个中原因。

3月前

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产业问诊∣发展商迟交屋只肯赔偿50%？

柯女士说，她与丈夫在2022年12月购买雪兰莪郊区的一间房屋，该房产计划预定在两年内完工，可是发展商逾期交屋，不准备给予购屋者100％的赔偿。她指出，根据买卖合约的条文，发展商移交空屋锁匙的通知必须附上获地方政府接收的E表格，才符合移交新屋条件，这也是贷款银行发出最后10％屋款的条件之一。 “这个房产计划的一些购屋者有前往建筑工地查看，发现产业单位的建筑工程已经完成，询问发展商关于入伙纸的进展，发展商表示还有一些事务未完成，没有对入伙纸做出正面回应。” 请问，在这种情况下，发展商能发信通知购屋者办理领取空屋锁匙吗？他们急于交屋是为了节省支付给购屋者迟交屋赔偿金？ [vip_content_start] 关于迟交屋索偿的问题，据说他们只准备赔偿50％或最多70％，可以这样处理吗？答：购屋者协会中文组主任陈锺灵说，发展商移交空屋锁匙给购屋者的时候，需要附上交给地方政府并获地方政府接收的E表格，这样才符合交屋程序。如果发展商未提呈E表格，那么并不符合移交新屋锁匙的资格。关于发展商发出购屋者办理领取空屋锁匙的通知，仓促交屋是为了节省付给购屋者迟交屋赔偿金的问题，应该向发展商负责人了解情况。另外，发展商如果逾期移交新屋锁匙，购屋者可以提出索偿要求，提出索偿的天数是从发展商应该交屋日开始计算，直到发展商提呈E表格的日期。在标准的买卖合约，购屋者可以向发展商提出100％迟交屋索偿要求，而不是50％或70％，如果发展商不同意，购屋者可以将事件带上房屋仲裁庭。这里附上迟交屋索偿方程式供参考：

3月前

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产业问诊∣国行降息正是置产时候？

我们晓得国家银行调低隔夜政策利率后，本地商业银行已在最近相继调低贷款利率，存款利息也相应降低。我们想要购买一个房产单位来投资，只是不晓得如何入市，担心投资不当，不只没能赚钱，还有可能倒亏。今年我们大约30岁，如果向银行贷款购买房屋，至少可以领取25年，但不超过30年贷款。我们希望投资回酬，至少可以比银行定期存款利息高。我们的目标是在雪隆地区，缩小范围来说是巴生河流域，房产类型是公寓，如果是有地房屋，我们可能无法负担，公寓价格的预算是50万至55万令吉之间。请问：“我们应该先向银行了解房屋贷款情况，或是先物色房屋？” 谢谢。蝴蝶花与爱丽丝敬上答：实力产业经纪公司总裁陈建业说，你们向银行了解房屋贷款的时候，可以将准备购买房屋的价位，例如锁定在50万至55万令吉，放眼在巴生河流域的房产，向银行简单汇报。 [vip_content_start] 另外，你们目前工作的领域、工作性质、收入水平，假如有其他贷款，例如汽车贷款或个人贷款，也都让银行贷款部职员了解，他们会帮忙计算，然后提供一些意见供参考。如果两人锁定的房屋价格是在50万至55万令吉之间，应该不会难物色到。一般来说，要找一间价格30万令吉，或者价格低一点，又要地点好，而且是在巴生河流域的房屋，那就不容易。房屋地点好价格不便宜在市场上，价格便宜的房屋，多数位于比较不理想的地点，不可能房屋地点好，价格却保持在便宜的水平。投资房产单位，最理想不过的情况是租金足够概括房贷款分期，甚至可以辅助数百令吉的管理与服务费。假如无法辅助管理与维修费，至少租金可以承担房贷支出。了解这个道理后，放眼要购买的房屋价格，每月需支付的房屋贷款分期，然后搜寻市场资讯，看看待出租的房屋租金，与每月的房贷分期、相差数目多少，就有一个底稿，心中的那盘账就比较清楚。讲到这里，相信这名读者已经明白，应该先向银行了解贷款的情况，然后再去物色房屋，当然，如果对某一个地区的房屋有购买兴致，在和银行职员讨论时可以向银行职员提一提。坦白说，在银行贷款利率较低，银行定期存款利息低的时候，投资房产是值得推荐的，只要锁定理想的地点，日后要出租或出售就不会困难。所谓理想地点，一般指的是附近有公共交通停歇站、社区基础设施完善，例如有便利商店、菜市场、餐饮中心等等，这些就足以解决社区住民的日常需求。如果附近有药房、银行、邮政局、迷你超市、五金店和修车店，就更加理想。

3月前

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产业问诊︱办公楼单位转手价太低卖不卖都头疼

你好！大约是10年前，我在白沙罗地区购买一个办公楼单位，建筑面积不到900平方呎。在经济好景时，租金在2200至2400令吉之间，由于那边的供应充裕，加上疫情期间启动居家工作模式，对办公楼转手交易和租金构成相当大的打击。虽然过后恢复实体办公，可是办公楼好景时的租金及转手交易价，已经无法回到过去水平。这两年，我的办公楼单位租金已经调低至1750令吉，租客交租也不准时，原本需在每月7日之前缴交，可是租客有时拖到月中甚至月尾才交。最近更糟。好比7月的租金，拖到8月下半个月才缴付，租客给予原因是开销大、账款难收等等。当年，我购买时大约30万令吉，最近接洽产业经纪，传达我有想要脱售的打算，在联系的过程中，经纪说现在转手价已下跌，至少比好景期跌了10％，就是说多数低于40万令吉。她说，有些办公单位的业主，因为急于脱售套现，甚至将价格调低至35万令吉。至于建筑面积超过1000平方呎的单位，例如1100至1200平方呎之间，价格在43万至45万令吉。坦白说，价格低于40万令吉，并没有什么利润可计，到底卖或不卖，一时之间还没有答案，这里想请问《产业问诊》顾问的看法／意见，作为参考和指引。谢谢。江太太敬上 [vip_content_start] 答：实力产业经纪公司总裁陈建业说，在经济或市场好景时，投资办公单位的回酬是可期的，一般来说，租金比住宅单位稍高，当然需要支付的维修／服务费、门牌税、地税、水费和电费，也都比住宅房产高。假如有出租办公单位，水费、电费是由租客支付，业主需要承担的费用包括每月的管理与服务费、每半年的门牌税及每年的地税，这些费用是有起没跌的，差别是多久调高一次及调升的幅度是多大。对每各业主来说，出租产业比较欣慰的是租客可以准时交租、不拖欠水费和电费；如果是相反情况，那情愿不出租，他们白白使用业主的产业空间，然后一幅理所当然的样子，没有租金收入的时候，还要因为他们赖住不走而生气。租客周转不来可通融假如租客只是暂时周转不过来，可以给他们一点通融的空间，但是不能超过两个月，如果超过两个月，要他们一下子补足3个月的租金，其实并不容易，然后就是恶性循环，越拖欠越多越久。投资产业最好是能赚钱，举凡投资都是有赚有亏，能够赚多亏少，当然再好不过，可是人生不顺遂时候多，真的是相当无奈的事。来到这名读者关于卖或不卖的问题，如果所投资的办公单位，过去这些年的租金收入还算不错，只是这两年比较差，整体计算下来，并没有亏损，只是赚的不多，可以考虑脱售规划，套取现金后进行其他投资。当然，人们会怀念好景期产业的成交价，只是办公单位的回酬与前景，可以说比过去逊色，虽然疫情已经过去，但是仍有一些人居家工作，因此办公单位会面临供过于求，缺乏理想租客的问题。他说，一些坐落在商业地契的服务公寓，可以作为办公，也可以作为居家或民宿单位，反观办公单位就没有这样的多元用途。假如这名读者拥有的办公单位位于理想策略性地点，或许可以再观察一个时候，看看接下来的交易价是否有回升；假如这样的机会不大，也许要做出止损的决定，接受价格低一些的脱售价，然后再探讨其他的投资与规划。

3月前

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产业问诊 | 勿轻信照片买房应看房

我们在搜寻转手房屋的过程中，看到挂在网上的一些房产，不少是公寓单位，客厅/房间光线不足，室内空间显得偏暗。

4月前

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产业问诊︱扩建批准信若不见屋主可补办

我们晓得排屋扩建需要获得地方政府批准，假如购买转手排屋，屋主扩建了房屋，我们应该要求他出示扩建房屋的批准信吗？假如他无法出示，有什么其他的办法？

4月前

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产业问诊︱管理公司擅自调高管理费涨50%合理？

发展商移交新屋给公寓业主才两年半，最近公寓管理公司寄出调高管理收费的通知，离谱的是调高幅度竟然接近50％，原本大约295令吉的管理费在调高后接近430令吉。

4月前

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产业问诊│地契有Pentadbir/Pemegang Kuasa字眼执行人需办遗产申领

读者威盛说，在最近的假期，他协助表哥整理橱柜的文件和资料，表哥交待地契是重要文件，要另外放在一个文件夹，确保地契完好无损。他顺便扫看一下，发现地契多了一些字眼，就是“PENTADBIR”和“PEMEGANG KUASA”（可看附件）。之前他在上短期课程时，也有看过一般地契的样本，但并没有那几个字。

5月前

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