依斯干达特区20年……
位于大马南端的柔佛向来是各界焦点，其首府新山因地理位置，素有“新加坡后花园”之称，随着政府推动森林城市金融特区（SFZ），及与新加坡签订柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）协议，投资热度持续升级，上个月更有公司进驻森林城市金融特区设家族办公室，终于不再停留在只听楼梯响，不见人下来的阶段。
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早在20年前，新山就有大马依斯干达经济特区（简称依区）这大型经济走廊项目助力，何以在外人眼中似乎新山不见有显著变化？依区到底为新山带来了什么？再来一个柔新特区又会是怎样的光景？
《投资致富》记者亲自南下走一趟新山市中心、森林城市，以及依区焦点发展的美迪尼（Medini）和依斯干达公主城（Iskandar Puteri），将逐一在“柔佛房市向南而生”系列深入剖析发展现况、机遇与挑战。
森林城市金融特区+柔新经济特区
靠2新特区迎来新生
新山占据地利优势，只要集齐天时与人和，一飞冲天不是难事，尤其早年依区更吸引一大波投资涌入当地房市，只是过去20年间在全球金融危机、我国打房政策、中美贸易战、冠病疫情等洗礼下，依区整体发展不仅未如预期，还陷入失焦窘境，连带房市也跟着沉寂。
现在，有了以依区为基础且整体范围更大的柔新经济特区加持，天时人和元素已到位，当地房市能否拨乱反正迎来新生？有了依区的前车之鉴，往后整体发展是否会一片坦途？
对此，业界人士点出，依区与柔新经济特区两者侧重点不同，相信在有了依区的经验后，州政府将会严谨把关，以活络经济为主轴，避免再有发展失焦的情况发生，无论如何计划再好关键还在执行。
回顾整体发展走向，政府在2006年11月4日推介依区，锁定制造业与服务业作为两大主要经济发展目标，更细化至概括电子电器、石油化工、食物及农业加工领域的制造业，和包括教育、物流、旅游、保健、金融与商业服务及创意工艺在内的服务业，合计共9大领域。
但当时产业发展的热度更甚于这些主要的经济领域，难免掀起市场忧虑，因大部分外国直接投资（FDI）都涌向产业领域。兴业研究区域房产领域研究主管龙国雯告诉《投资致富》，依区发展之初情况的确如此，这么多年以来最具体的变化是公路基建。
“依区刚成立之初，外资更多集中在产业发展，比如碧桂园（Country Garden）、中国富力地产（R&F Properties）、中国大型国有企业绿地集团（Greenland Group）等，都聚集在新山市中心与依斯干达公主城一带建设产业，相反真正聚焦9大领域的投资并不多。”
曾经热火朝天
换言之，依区在初期规划反而更像是一个大型的产业项目多过经济特区，随着政府2014年祭出打房政策，本来热火朝天的房市发展难免受影响，加上人口不足的“死穴”，根本无法良好消化先前大规模的产业建设。
当中，碧桂园于2013年在新山推出第一个项目碧桂园金海湾（Country Garden Danga Bay），2016年再推动森林城市项目；富力地产则在毗邻新柔长堤打造富力公主湾（R&F Princess Cove）。至于绿地集团2014年在碧桂园金海湾旁推出名为绿地翡翠湾（Jade Palace）的高级公寓，但项目在2016年11月停工，迄今已沦为烂尾工程。
依区刚推介之初有多备受期待，在打房政策出台后当地的产业市场就有多悲壮，一说起依区人们自然而然就会联想到滞销产业，缘于发展商在2012至2016年间的房市巅峰期规划与推出很多高档产业，大部分瞄准新加坡及中国投资者。
随着中国2017年落实资金管制，使得本来因产业投资热络的依区瞬间沉寂，连带柔佛也成了国内滞销房产最严重州属之一。
产业经纪：开通很多新路交通圈
“但是很安静”
新山这20年间的基建、公路与高楼产业确变多，但很多投资者及发展商早年抢进当地市场买地，迄今真正有建设的并不多，使得整体发展七零八落，从远处望去只见荒凉长草土地与一些废弃地基，难以与经济特区的形象挂钩。
从柔佛美迪尼依斯干达（Medini Iskandar）转进依斯干达城（Kota Iskandar）范围，是过去几年陆续迁移至此的柔佛州新行政中心所在，包括柔佛州城市及乡区规划局、土地局、水务局等机关单位都在这里，邻近Estuari Gardens的地段还建着新山新法庭综合大厦。
Estuari Gardens住宅区其实离商业区并不近，周边也看不到任何经济活动的迹象，大路两旁都是一片荒芜空地，或杂草丛生或大树交错，也有一些地打了地基就丢空，远远望去有一种荒凉的感觉，但这些实则都是有主之地。
另一名不愿具名产业经纪披露，依区过去10年虽开通了很多新路和交通圈，但整体发展变化真不大，就算因此吸引发展商到此买地发展城镇项目，但也因人口不足略显安静。
“2013至2014年间，的确有很多投资者及发展商在这里累积地皮，可惜后来一直未有动静，才成了如今荒草大树盘踞景象。”
依区的关键转捩点在2014年，当时除了政府开始重手打房，也是本地投资者开始走入依区的时期。根据受访业界人士回忆，2006至2008年期间依区主要是外国投资者在买地，本地投资者真正走入依区是旅游设施、教育城及道路建设等项目具体落实后。
“也就是在那个时期，土地交易更发活络，毕竟土地寸土寸金买少见少，就算当时没有规划发展，总之先在策略地点累积地库不会错，直至后来因住宅产业过度建设，人口不足加上政府打房，整体挑战开始显现。”
旗舰项目教育城
设备完善学生迟迟不来
依区整体发展参差，初始的旗舰项目教育城（EduCity）于2020年推动转型，目前似还在摸索前行，虽成功吸引国际学府到此设立分校并备有世界级共享学府设施，招生仍是最大挑战。
始于2008年的教育城，是依斯干达公主城重要的元素与初始旗舰项目，占地305英亩，为我国第一个集中高等及大学于一体的教育集群，第一所在此落地的国际学府是英国纽卡斯尔大学大马分校（NUMed），2011年正式投运。
从筹备至今近17年的时光，教育城走过2014年政府打房、2017年中国资金管制与2018年全球金融风暴的挑战，惟在2020年冠病疫情时遭遇沉重打击，虽然马上调整策略推动转型，但在产业顾问眼中，教育城还是无法凝聚人口，本应是最热闹的学生区，却俨然成为当地一方“静”土。
教育城董事经理旺阿末赛夫丁早年接受媒体访问，回顾教育城发展史时曾说，在2008至2019年的1.0时期确实成功吸引很多很好的国际学府，并试图在各大学间创建多元大学社区。
“（教育城）转捩点是在2019年底至2020年间，当初的冠病疫情，使得很多大学在招收国际学生方面都面对挑战，因此扩张明显放缓，很多（大学）在处理应对这个情况时都谨慎小心，另外我们也注意到一个现象——教育去全球化，即很多父母已经不太愿意送孩子出国求学。”
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这也是促使教育城在2020年底转型踏入2.0时期的关键，尤其土地、校舍与设施不再是能打动学府的“利器”，教育城推介教育城国际学院及教育城学府，作为灵活合作模式的两大工具。
除了3+0或2+1的双联课程模式，教育城也在2.0时期推出孵化模式，即与本地高等学府或机构合作，让后者借教育城国际学院执照推动业务，另外也积极打造中转或学习中心模式。
根据旺阿末赛夫丁2020年底推介教育城2.0时阐述的理念，中转模式可让在本地没有学府的国际大学，招收本地学生后将他们归纳在教育城中。
“我们这里除了有校舍和其他校园设施，还有可容纳高达640人的学生宿舍。”
记者到访教育城当天适逢柔佛州特假，上午11时并未见任何住宿生的身影，与雪州大专学府集中区的首邦市SS15区、SS17区及双威镇一带，假期时学生倾巢而出往校区周边咖啡馆或茶室用餐的热闹相比，完全两个世界，而且园区校舍与其他建筑略显斑驳缺乏生气。
教育城官网3年未更新
经过这么多年的发展与打磨，教育城整体基建堪称成熟完善，不过搜索教育城官网后发现过去3年却未有任何消息，最新资讯停留在2022年5月7日，即与马尔代夫教育部就教育方面展开数项探索合作签署谅解备忘录（MoU）。
而园区内的安静不知是否与教育城调整策略有关，一名不愿具名产业经纪指出，到这里入学的学生其实并不多，连带师资也少，最出名是源自英国的大马雷丁大学（University of Reading Malaysia）分校。
“以前，如果想要从新山市中心前往教育城只能取道新山滨海大道（Coastal Highway）绕一大圈才能抵达，但随着努沙再也交通圈交流道开通就不需要再绕远路，连带也活化了Eco Botanic商圈。简而言之，教育城整体基建已臻完善，唯一苦于学生不足。”
新项目吸引人口移动
美迪尼号称特区中的特区，当初也是本地发展商兵家必争之地，但最旺区还是新山市中心及周边发展成型的老区，毕竟新区需要更长的周期才能有所收获，比起成熟地区吸引力略显不足。
根据受访的产业经纪，美迪尼依斯干达往南的双威依斯干达黄水晶商业中心与双威聚合购物园区（Sunway Big Box Retail Park & Sunway Citrine Hub），称得上是当地比较早期的热点。
“这里有Jaya Grocer进驻，附近又有一间双威国际学校，而学校是凝聚人潮最佳的牵引力，另外公路衔接良好，能通往马新第二通道。不过，随着教育城附近的Eco Botanic商区成型，热度慢慢转回到教育城周边，另一热区是茂奥斯汀花园（Mount Austin）。”
茂奥斯汀花园在新山市中心东北方，若自Eco Botanic驱车前往，交通顺畅的情况需耗时约45分钟抵达，而在Eco Botanic之前的热点是Horizon Hill，可见人口一直不断移动。
“新项目是吸引人口移动的主因，除了新楼盘新设施更吸引，另一个关键是同样的租金却能住到更好更新的地区。”
不过，新的城镇计划从规划发展到投入建设再到成型，需至少几年才能真正火热，以目前堪称稳定的依斯干达公主城双威城为例，也是耗时6、7年渐渐看到起色，并非每个投资者愿意花时间静待项目发展。
邻近市中心的大丰（Taman Sentosa）虽是新山旧区，现在依然还是最旺区，产业经纪披露，每逢假期或周末都会看到不少车从新加坡进来，到此洗车维护及添油。
“拉庆（Larkin）中总那一带是很热闹的商业区，沿着这条路往下可以到Angsana Mall和Kipmall Tampoi，对面是Paradigm Mall，附近还有Perling Mall、Sutera Mall、Lotus Bukit Indah和Aeon Bukit Indah等。”
REHDA柔分会陈伶俐：20年默默奠定坚实基础
纵然后期陷入发展失焦，但依区还是为新山打开通往国际市场的大门，助力提升知名度与吸引外资流入，若说依区是奠定基建发展的第一阶段基石，现在则是转向高质量及永续发展的第二阶段进程。
大马房地产发展商公会（REHDA）柔佛州分会主席陈伶俐指出，国际投资者开始关注新山，是政府推动依区发展时，这20年默默奠定坚实基础发展，包括完善地方基建、国际教育与医疗资源，乃至跨境交通网络的初步架设。
“我不认为过去20年是处于停滞且不见跃进的状态，相反是阶段性一步步走在发展轨迹上，依区是奠定新山基建发展的第一阶段，而柔新经济特区则是第二阶段，依区从无到有需时建构，之余新山更像是腾飞前的重要基石。”
除了公路，她点出，港口、教育及医疗方面的基建也有所发展，尤其巴西古当港口和丹绒柏乐巴斯港口（PTP），使得柔佛成为我国重要的物流枢纽之一。
“另外，依区在教育、医疗和商业等方面的规划，也吸引如英国雷丁大学、新加坡莱佛士美国学校、格林医院等国际机构到此，大大提升新山整体宜居性和吸引力。”
下期预告：柔新捷运系统、柔新经济特区以及数据中心的发酵，能否让依区时代参差不齐的发展绽放新生？
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