张晋玮.大马房市回暖，隐忧未解

以澳洲为例，首购族配套实施已有数十年，虽然确实在一定程度上帮助了民众，但也引来了不少批评声音：它在助人的同时，也推高了房价。根据Demographia的数据，澳洲的房价收入比高达9.7倍，是大马的两倍以上。可见，即使政策不断出台，买房难依旧是澳洲国民长期存在的痛点。

根据大马MHPI数据，从1988年至今，房价平均每年增长约5.5%，算不上暴涨。但大马统计局的数据显示，国民平均家庭收入年增幅仅2.4%，远低于房价涨幅。

换句话说，收入追不上房价，人民的购房能力只能不断下滑。各类援助政策固然能暂时缓解问题，但要真正长远解决，提升收入才是根本之道。

回到经济层面，大马房产不但成交量上升，未售出房屋的数量也减少。回顾历史走势，2003至2010年间，房价年均涨幅约4%；2011至2015年进入双位数增长的黄金年代；其后涨幅逐渐回落至个位数。

在这段周期里，未售出房屋数量与房价走势呈现反比关系，即库存减少时，房价走高。如今，若未售出单位继续下降，便可能为房价再度回到“黄金期”奠下基础。

NAPIC报告也显示，服务式公寓的未售完工单位减少了8.6%，但住宅类的未售单位却增加了16.3%。这一对比凸显了一个更深层的问题：供求结构的平衡。

如果供给方向与市场需求不匹配，可能会出现“买的人买不起，卖的人卖不出”的困境。相比单纯依靠“去库存”，更关键的还是优化供给结构，让推出的房屋真正符合大众的支付能力与需求。

数据显示，大马房地产在疫情后逐步恢复活力，成交额上扬、滞销库存下降，显示市场具备韧性。但与此同时，房价涨幅长期跑赢收入，这可能导致可负担性持续走弱。

房市既能推升经济，也可能加重民生负担。唯有解决这些结构性矛盾，才能在发展国家经济之余，实现国民“居者有其屋”的梦想。