翻开这两年的资讯，从巴生河流域到南马和北马，多个大型、上十亿令吉的工业园计划陆续推出；而持有庞大土地库的种植公司与发展商也不时宣布巨资工业项目。
数据显示，工业产业的交易价值连续5年走高。今年上半年，即使整体房市交易量降低，工业和开发地的需求仍在上升。而且，尽管工业产业交易量仅占整体的2至3％，交易值却占总额的10％。
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一名产业顾问说：“过往提到工业区，会联想到烟雾弥漫、污染、环境不卫生。现代的情况已不再如此。如今走近工业厂区，保安森严，入口设计美观，甚至有绿色景观，设施高端。这些都是先进、智能和可续工业发展的新形式。”
大马工业产业似乎已蜕变，并且有价有市，走向了一个新模式……
工业产业价量齐升
产业顾问公司Rahim & Co研究总监苏莱曼沙希接受《投资致富》采访时说：“2025上半年，在大多数产业交易增速放缓的情况下，唯有工业产业和开发地的交易价量齐升。”
根据该公司搜集的数据，工业产业交易价量连续两年走高。2024上半年对比2023上半年，交易量和交易值分别增加2.3％和23.4％；今年上半年对比去年首半年，分别继续上升8.5％和5.5％，至142亿5000万令吉和4148个单位。开发地也有同样涨势。反观，住宅、商业和农业地的交易量在上半年皆下挫。
苏莱曼沙希看到，虽然住宅占了大马产业总交易量的三分之二，但价值只占整体的一半；商业产业交易值增3.1％，但交易量却在减少。
“观察工业产业，一直以来只占产业总交易量的2至3％，但占整个产业市场的交易价值约为10％。”
工厂有价，土地更值钱。上半年开发地交易量增3.7％，交易值更是双位数增进17.6％。工业和开发地，两类规模较小的产业，负责拉高整体产业总交易值。
工业园投资活跃
苏莱曼沙希指出，从今年各类资讯可以得知工业产业活跃，尤其是开发大型工业园区的企业，陆续有新投资，交易量因此增多。
他说，2021到2025年，工业产业交易持续增长，尤其是2022上半年，疫情高峰过后，产业市场反弹，工业产业交易值飙升66％。延续到今年，交易值增幅仍超过整体的增速。尽管交易量没有大幅上升，但价值在过去5年没有停止过增加。
根据报道，这两年多家大型种植公司和发展商宣布工业投资，结合种植公司的土地库和发展商的建设能力发展新项目。
森牙直利在2024年11月宣布将与腾宇集团共同在柔佛新加坡经济特区内开发绿色工业园区，该园区建在森牙直利的641英亩土地。另一方面，谷歌在森那美产业Elmina商业园区的数据中心投资计划涉及20亿美元，已于2024年10月举办首座奠基仪式。
2025年吉隆坡甲洞集团推介在霹雳丹绒马林占地1500英亩的KLK科技园，预计未来10年发展总值将达到35亿令吉。该科技园投资者以比亚迪汽车公司为首。
马银行研究上个月在报告里指出，今年引人注目的交易，是森牙直利以5亿7300万令吉，将484公顷的宏愿谷2.0工业园地皮出售给联营企业ECW，用来发展EcoBusiness Park 7，成交价约是2023至2025年土地平均实际成交的33倍之多。
该分析员指出，棕油企业并购活动强劲，原因之一是，新的种植地或绿地难以获得，并且业界要遵循NDPE的承诺（无毁林、无泥炭地使用、无剥削），纷纷为旗下土地另辟新业务。森牙直利把土地出售给工业联营企业并从卖地套现的做法，可能在未来几年持续进行。
工业4.0疫情是推手
为什么大型工业园走势在增强？苏莱曼沙希认为，全球环境变化，促成了市场对新型工业园有更大的需求和更高的期望。
可续+高价值 扭转工厂形象
“过往谈到工业区，会联想到烟雾弥漫、污染严重、环境肮脏等等。现代情况已不再如此。如今走近工业厂区，保安森严，入口设计美观，甚至有绿色景观。这些都是先进、智能和可续工业发展的新形式。”
他解释，首先全球环境要求改变，任何产业都要融入环境社会治理 （ESG） 、永续发展目标（SDG）等要素。
“同时，工业链在走向高附加值运作方式。过去的工厂作业是劳动密集型，如今为了提升预算效率和安全，必须走往技术型和高附加值。”
他说，这也与工业4.0有关（将数字技术集成到制造和工业流程中）；而疫情是工业变化的推手之一，迫使工厂采用自动化和数字化避免过于劳动密集。
他举例，以前的物流中心会看到很多员工驾着叉车来往。如今则工人不多，大部分运作已自动化，以机器人和物联网技术集中控制系统。
“因此大型又先进的工业园崛起，是全球趋势变化所致。此外，这两年大马崛起成外国大企业建设数据中心的热门地，涉及的土地和建筑价值以亿计，工业地直接受到瞩目。
买家看重工厂是否先进
苏莱曼沙希指出，现代买家在选购工厂时，会先考虑该处有什么配备和先进设施。制造业和工业企业会愿意为了较好的电网建设和高端物流等设施而买单。
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他补充，投资者尤其是外资，对新型工厂有较高标准和设施要求。不仅注重生产线，还要关注工人福利设施，如符合标准的员工集中宿舍（CLQ）。工厂建设也要考虑到环境保护、建设周边道路、顾及社区安全和生活素质。
“有鉴于此，新型工厂不能如以往般用尽每一寸土地在生产，开发成本随之提升，加上趋势和需求，继而推高工业产业价。”
托管工业园成趋势
对于现代工业园看法，大马仲量联行研究主管兼顾问余莉亚及工业与物流组长叶孙恒对《投资致富》指出，确实越来越多工业园区正在追求专业化，且专注于服务特定行业，而托管式的工业园，日益成为一种趋势。
他们解释，托管工业园为租户提供全面附加服务，不限于传统的管理、审批及施工流程协助，还包括设立员工宿舍、带来技能提升设施，帮助培养该工业园员工所需的特定技能。
技术需求推动物流转型
“同时，市场对高端技术的要求，推动了物流转型，尤其人工智能已成为必不可少的技术。虽然其重要性因行业而异，但在物流业，智能物流解决方案正迅速扩张。”
他们举例，仅在过去的12个月中，就有多个采用先进ASRS（自动仓储和检索系统）的项目，包括巴生武吉拉惹工业区的智能仓储项目ALP Bukit Raja、DHL槟州第五座物流中心及Elmina的PTT物流中心项目。
外资看向新工业园
“此前，投资者对于在大马实施自动化和人工智能项目还持谨慎态度，认为还不够成熟。不过，有几个情况让形式扭转。”
余莉亚和叶孙恒指出，其一是全球供应链转型，物流运作的准确和速度变得非常重要；其二是自动化成本下降，使到得大马等发展中的市场更加能够负担得起。
“其三是政府为物流自动化技术提供激励措施；其四，劳动力市场紧缩，大马失业率偏低，促使企业对自动化解决方案需求提升。”
全流程服务吸引外资
“对于考虑进军大马的跨国公司来说，如果本地提供全流程的综合服务托管工业园，从入驻、监管审批到持续营运全包，那就是极具吸引力的价值主张。”
他们指出，各州尤其是雪槟柔的托管工业园因此吸引愈加多的制造商，每个工业园根据其地理位置和优势，针对不同的企业和领域而提供独特价值。
他们举例，腾宇集团开发的I-Park位于柔佛士乃机场附近，物流连通，提供全面工业生态系统，还有劳动力宿舍等等设施，使租户能在园区内建立完整供应链。
“另一个例子是居林高科技园区（KHTP），位于土地稀缺的槟城附近，能够抓住超额需求，加上基础设施和激励方案，吸引不少从槟城扩张的企业到该处继续建立制造基地。”
3利好助力发展
房产业服务和投资公司大马仲量联行（JLL）最近发布第三季房产业数据和趋势分析，指出虽然该季工业和物流空间需求有所放缓，但吉隆坡地区的工业产业依然保持稳健，空置率降低，而南北马工业产业各有看点。
仲量联行认为，高价值投资趋势、对高端技术的需求及政策举措，助力工业产业发展。
“政府重视半导体制造、人工智能、先进制造和可续发展技术的投资，出台的各种措施将加强柔新、黑木山和森林城市3个经济特区的发展，预计将推动工业和物流资产需求。”
该行还指出，大马2030年新工业大蓝图扶持高附加值行业，新型行业有望得到资金投入，相关产业应会更快扩张，更别说数据中心发展也将刺激对高科技工业设施需求。
仲量联行点评半岛工业／物流表现和趋势：
大吉隆坡及森美兰：产托和中资积极买产业
●第三季整体空置率按年降至6.3％，但高于第二季的3.6％，因为新增120万平方英尺的物流空间。
●本地机构和大马产托透过收购加强物流资产组。其中，AXIS产托积极收购收益型资产。
●由于需求强劲而优质物流供应有限，预计这些资产价值会稳步增长。
●中国投资者越来越倾向购地作建设，中国+1策略加深市场对工业用地的竞争。
柔佛依斯干达特区：仓库抢手
●尽管第三季有新增供应，柔州仓库租金仍将上涨。投资者尤其是来自新加坡和中国的投资需求旺盛，推高工业用地供应。新增供应迅速被消化，不再只是缓解租金压力。
●预计2025年新仓库将推高平均租金，新竣工项目租赁率会增速。
槟城及吉打：租金走高趋稳
●峇六拜物流和工业产业的高需求和高入住率，已将租金推高。
●由于目前岛上的租金高于周边地区，预计租金水平将趋于稳定。
●北部走廊（经济特区）将带动物流和制造业产业需求，尤其是在泰国边境地区，对仓储、工业园区和工人宿舍的需求将显著增长。
●半导体投资将推动对专业工业设施和高技术员工住宿需求，尤其是已经有工业基础设施和技术人才的地区。
结语
技术转型、绿色倡议、新工业趋势和政策举措，使到本地工业产业逐渐披上新装，走向新模式与更大规模，在平淡的房市里因而显得有些耀眼。
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