ALSREIT续调整资产 新山城中城成关键

（吉隆坡12日讯）ALSREIT产托（ALSREIT,5269,主板产业投资信托组）持续进行资产调整策略，分析员认为新山城中城（Komtar JBCC）将是整个策略的关键，相信柔新捷运系统（RTS）和电动双轨铁路（EDTP）开通将强化相关资产的中期前景，但高企的负债率恐抑制未来成长空间，维持“守住”评级。

马银行研究在近期与ALSREIT产托管理层会晤，而管理层重申转向更稳定的零售-工业组合策略，零售现占资产价值的54%，而工业组合占比仍低于20%，其中更以QSR品牌的三重净租赁（Triple Net Lease）为主。

工业资产拟增至30%

在名为DISRUPT27计划中，该产托管理层放眼逐步提高工业资产占比至30%，但强调成长速度将取决于资产负债表的承受能力。商业餐饮资产可能持续稳定，但已不再是未来成长动力来源。

该行说，在相关战略中，新山城中城将是扭转乾坤的关键。该产托管理层有信心新山城中城复兴计划依旧完好，主要是获得稳定的出租动能和租户组合改善。新山城中城已成功取得1家超级市场和医疗服务公司作为旗舰租户，但进度仍取决于获得监管审批和租户装潢。

“短期组合出租率将徘徊在约70%水平，主要是部分空间正在进行资产优化计划，但管理层强调在新租户进驻后，每平方呎租金应该会有所改善，因此我们对新山城中城发展计划仍感到正面。”

柔新捷运是重大中期催化剂

此外，马银行研究指出，鉴于新山城中城定位为交通导向零售地点，柔新捷运系统将是重大的中期催化因素。该商场计划在2026年初关闭3楼的美食坊计划，料不会对收入带来重大影响。

“新山城中城将重新发展成‘即取即走’区，并将直接衔接柔新捷运系统，有望在2026年杪达到提振每平方呎租金效益。此外，金马士至新山的双轨电动火车在12月开通也有望进一步提高新山城中城互联性，并在2026年大马与柔佛旅游年前提高旅客流量。”