房地产投资不是数量游戏，而是耐力赛。房贷也是导致最多大马人破产的元凶之一，尤其是第三间房产——额外成本更高、EPF 限制更严格、贷款审批也更挑剔。 近期，国家银行将隔夜政策利率（ OPR）从3%降至2.75%，相信对许多借贷买房的朋友来说都是一个好消息。 天哥本身就投资了好几家房地产（也就是欠了一堆债），OPR 下调对天哥来说也算是天大的福音。如果大马经济状况依然不见好转，未来或许还会再调低一至两码也说不定，不过那都是后话了。 今天想和大家聊天哥的房地产投资故事。 其实，天哥早已和自己说好，如今手上和太太名下的产业数量已经不少，该收手了。但，两年前忽然接到一个非常诱人的交易——一间位于吉隆坡市中心的房子，居然能用接近七折的价格入手。户型、地点、价格，各方面都符合天哥心意，加上项目本身有折扣，最后还是忍不住签下合约。 买入后，天哥再次告诫自己够了，别再买了。可是，命运似乎总爱开玩笑，最近又有一个不错的机会出现在天哥眼前，价格看似合理，还附带装修家具，条件诱人得很。于是天哥又开始思考，如果再买下一间，尤其还是以太太名义购买第三间房产，究竟划不划算？ 做决定前，必须先把账算清楚。很多人只看到房价，却忽略购房所需的额外成本。除了房价外，要考虑的包含律师费、印花税、贷款费用、估价费和管理费等。以二手房为例，买卖合约的律师费大约是房价的1%–1.2%，举例来说，一家 RM 400,000 的房地产需要约 RM 4,000 左右。印花税则更高，首 RM 100,000 按1%，接下来的 RM 300,000 按2%，加起来约 RM 7,000。 如果正常购房，一般可以申请90%贷款；但由于这是第三间房产，因此只能申请到70%。以一间售价 RM 400,000 的房产为例，就需要支付超过 RM 100,000 的首期。贷款律师费大约 RM 3,000 至 RM 3,500，贷款印花税按 0.5% 计算，大概 RM 2,000 多，银行要求的估价费另计， RM 1,000 至 RM 1,500。别忘了，有些公寓类产业还需预缴三到六个月的管理费，以每月 RM 250 计算，还需额外支出 RM 750–1,500。 综合算下来，光是额外成本就得准备 RM 20,000 左右的现金，加上第三间房产的30%首付，实际门槛比想象中高。 如果你和天哥一样打算入手第三间房产，而且目的只是投资而非自住，切记别因价格便宜就冲动出手。先把前期投入算清楚，再看回报值不值得——投资讲的就是划不划算，不是便不便宜。 此外，第三间房产还牵涉 EPF 的 [vip_content_start] 提款限制。许多人会希望通过 EPF 第二户口缓解现金压力，但要注意的是，如果前两间房产都已经动用过 EPF，购买第三间时则必须出售其中一间，并提供出售证明，否则无法再次使用 EPF。这意味着，如果天哥以太太的名义购买新房产，能否提款还要看她名下是否有过 EPF 提款记录。 回到投资回报。假设贷款额 RM 280,000，利率 4.2%，分期三十年，每月供款约 RM 1,370。RM 400,000 左右的公寓租金水平在 RM 1,500–1,600 之间，加上管理费 RM 250，每月现金流基本是小幅亏损，大约每月负 RM 50–100 左右。 若考虑未来 5 年内房价能升值 RM 50,000，那么平均年回报还是有7%左右，整体来看仍具吸引力。 但是有一点要注意。 房产并非肯定升值，若经济状况每况越下，届时更难出手也不一定，所以千万不要以为投资房地产一定稳赚不赔。前提是你必须愿意拉长持有周期，因为随着通膨发生，房产或多或少还会有增值空间，那么才能有所获利。 乍看之下，上述机会其实是不错的，错的只是天哥房贷太多，前期需投入的资金太高而不划算而已。 所以，购入第三间房产值得与否，并不是“多买多赚”这么简单的逻辑。必须冷静评估自身财务状况，看看总贷款负担是否可控、是否符合 EPF 提款条件、手头的现金流是否足以支撑长期持有。如果未来需要快速变现，还要考虑房产流通性和成交速度。 房地产投资不是数量游戏，而是耐力赛。房贷也是导致最多大马人破产的元凶之一，尤其是第三间房产——额外成本更高、EPF 限制更严格、贷款审批也更挑剔。 与其盲目追求数量，不如花时间认真分析现金流与回报率，再决定是否入手。房地产的确能为资产带来长期增长，但若资金链吃紧，一遇到市场低潮，可能就得被迫贱卖，甚至因无力还贷而被银行接管，最终得不偿失。 那么，这次天哥会不会再次出手？ 目前仍在衡量，除非天哥哪只股票忽然额外赚了点钱，然后又忽然伤了根筋吧。要付出如此高额的资金才能入手，天哥大概率会止步。 希望借这个例子，提醒所有打算再买第三间房产的朋友：签下合约之前，先把账算清楚；为什么要买，比买了几间更重要。
4月前
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