发布: 5:52pm 06/01/2022

4大风险阻房市复苏房产升值受限难抗通膨

林妤芯／报道

（吉隆坡6日讯）纵使国内房产需求去年稳定回扬，但分析员认为，市场潜存4大下行风险恐阻碍房市继续复苏，而在全球面临通货膨胀的大环境，基于房产供过于求升值空间或有限，买房料不再是对抗通膨的最有效工具。

兴业区域房产领域研究主管龙国雯今日在报告指出，我国去年初开始落实不同阶段的行管令，加上6月至8月间全面封锁，另外8月政局动荡更进一步打击市场情绪，使得2021年房市持续萎靡。

“马股的产业股去年表现也平平，吉隆坡产业指数全年下跌4.2%，反观大马富时综指则跌3.7%。产业股在10月份短暂止跌回升，因市场期待预算案会有‘糖果’，但结果却令人失望造成产业股立即盘整。”

踏入2022年，她维持谨慎观望看法，尤其仍有4大利空将拖慢房市销售及净利复苏，这包括（一）冠病每日确诊病例再攀升或出现新的变种病毒、（二）建材价格居高不下、（三）大选前房产滞销，及（四）比预期早升息。

“除了以上利空，政府在预算案也并未宣布延长‘拥屋运动’（HOC）计划，这也与市场预期相反，所以我们还是维持本地房市‘中和’评级。”

该行预期，去年国内房产销售料则增长约70%，而2020年按年萎缩16.4%。

“至于今年，我们预期可取得10至15%的按年增幅（基于去年高基数效应），不过因HOC未获得延长，估计今年首季房产销售料走软。我们认为，买家及发展商已适应‘新常态’，故都能通过数字平台看屋，但随着传染力更强的奥密克戎（Omicron）出现，或多或少会动摇市场情绪。”

龙国雯披露，就算没Omicron，偶尔零星攀升的确诊仍会引起市场忧虑，因此经济复苏进程难免受影响，自然也会波及房产需求，更重要是现今的房产料不再是对抗通膨的有效工具。

“房产向来都被视为保值与增值的工具，并能保障业主不受通膨冲击，不过从种种迹象来看，我们假设房产，更精准来说是大马房产这一次或不再是抵御通膨的好工具。纵然现有的通膨情况近期内（假设6至12个月）不可能缓和，但基于国内房产供过于求，我们认为房价上升空间受限。”

她深入解释，房价在前两轮的通膨周期（2011及2014年初）显著攀涨，这使得发展商受益，无论是销售或是净利都取得亮眼的表现，而这一轮的通膨上涨周期未能转换为可观的需求及净利增长，很大原因是去年次季急升的建材价格。

“长期供应中断加上封锁后需求弹升是推高原产品价格的主因，对消费商品带来螺旋效应，经济才刚复苏，疫情也未结束，考量产业供过于求，不认为发展商能通过抬高房价转嫁额外建筑成本，因此这一次房产或许不是抵御通膨最佳资产。”

而高通膨意味升息步伐或加快，兴业研究谨慎看待升息走向，美国联储局为抑制通膨急剧攀升，在升息方面转为“鹰派”并预期年内或3次升息，而这表示区域央行或紧跟趋势上调利率，又或是比预期早升息。

“兴业研究经济学家团队预期，国家银行或在下半年升息，一般而言利率走高将打击市场购兴不利房市。”

另一方面，市场对于今年度的财政预算案，房产领域缺乏利好感到失望。龙国雯指出，除了废除5年后卖屋需缴纳房产盈利税（RPGT），政府未有其他吸引外来或本地直接投资的计划，或任何新的经济走廊能大力推动经济。

“此外，今年度预算案也未出台任何足以振兴经济的大型霸级基建项目，仅略提捷运三线（MRT3），房产领域料只能继续仰赖现有进行中的基建项目引领经济复苏。”

除了疫情、建材价格与潜在升息等风险，即将到来的全国大选或致使房产滞销。“参照过去趋势，投资者在大选前对于房产购兴缺缺，而在全国大选前6个月，产业股表现也萎靡不振，很可能是因为选举后的不确定性。基于这届政府的任期将在明年7月届满，我们认为市场今年将会频密揣测大选时机。”

纵然前景挑战重重，兴业研究仍看好国内房市今年底至明年有望稳定复苏，又或是全国大选告一段落，经济得以稳健发展，并能吸纳早前滞销的房产，届时房市将能强劲恢复。

“我们首选的产业股是金群利（MATRIX,5236,主板产业组），喜欢该公司稳健的资产负债表、销售、净利及派息，且专注可负担城镇发展项目可确保需求稳定，更重要是持续创造现金流。另外，金群利在环境、社会与监管（ESG）实践中获得3.2，高于市场中值的3.0，在‘社会环境’这方面尤其稳健。”

打开全文

房市