产业问诊 | 永久地契也会“利益受限制”？

读者疑惑人发来电子邮件，提出关于永久地契（Freehold）及租赁地契（Leasohold）的疑问。

他说，购买房产单位的时候，发展商说是永久地契，有关房产的地契有这样的字眼“di pegang untuk selama-lamanya oleh tuan punya pada masa namanya di sebut rekod ketuanpunyaan di bawah”。

但是在地契“sekatan-sekatan kepentingan”这两个字之外又多了这些字，就是“tanah yang diberimilik ini tidak boleh di pindahmilik , di pajak ,digadai melainkan dengan kebenaran bertulis daripada pihak berkuasa negeri”。

请问这个房产单位是位于租赁地契或是永久地契的土地上 ?

如果是租赁地契，那么地契应该有注明租期（Lease Duration）还剩下多少年，对吗？如果地契没有注明租期，但却是租赁契约房产，我们要如何查到租期的资料?

另外一个问题: “请问商业地契和住宅地契有何分别 ?” 谢谢。

“利益受限制”  转让抵押须州政府批准

答: 林若辉律师回答疑惑人的问题时指出，假如房产单位是在吉隆坡和雪兰莪，并且是发展商宣称的永久地契房产，鲜少会有“利益受限制”（Restriction In Interest）的情况。

他说，“利益受限制”指的是“tanah yang diberi hakmilik ini tidak boleh  dipindahmilik, dipajak , digadai melainkan dengan kebenaran bertulis daripada pihak berkuasa negeri”。

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简单来说这些字指的是这土地不能被转让及抵押，除非获得州政府当局的书面批准。

不过，在霹雳州，一些被宣称为永久地契的房产，确实存在利益被限制的情况。因此，建议疑惑人读者进行土地搜寻（Land Search），以确定所购买的房产单位是属于永久地契或租赁地契房屋，以及是否面对利益被限制的问题 。

假如是租赁契约房产，在进行土地搜寻时，就可以看到租期的年限及到期的日子等等。

商业地契产业水电费门牌税

比住宅地契贵

提到商业地契与住宅地契产业之间的分别，林律师说，最大的分别是：商业地契产业的水费、电费计算法比较贵，而且地税、门牌税也是比较贵。

我们以水费的征收作为例子，假如是住宅单位，最低收费是6令吉50仙（2024年2月1日开始生效，在那之前最低收费是6令吉），如果是商业单位，例如店屋、办公楼，最低收费则是36令吉。

所谓最低收费的情况是：一个单位的住户/租户，不论是否用到那个数量，都需要缴交最低收费。

与此同时，一些共管公寓或是服务公寓，如果是建在被列入商业地契的土地上，虽然用途是作为住宅，但是这栋产业大楼的底层楼（Ground Floor）、一楼和二楼是商店，三楼以上才是住家，在这种情况下，这些住宅单位的业主，需要缴交的水费和电费，都是以商业单位的计算法来支付。

说到这里，林律师建议，共管公寓的买家在购买之前，最好是可以确定他们准备购买的公寓单位，是被归为商业地契或是住宅地契房产，业主可以向发展商要求地契副本，以便进行土地搜寻，鉴定有关产业土地是属于商业地契或住宅地契。