引言
年久失修的组屋、杂草丛生的空地、坑洼不平的道路，不是电影里的奇幻世界，而是许多大马人正在经历的现实。老社区的困境已不仅是物理破败，更隐藏着社会问题和安全隐患。
当备受争议的城市翻新法案被提上台面，我们不应只停留在“反对”或“支持”的争辩中。本篇报道将与读者一同剖析城市翻新活动，到底每一个屋主或每一个社区未来将走向何方？共同探讨城市翻新的价值与未来方向。
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了解城新法
从自己开始
紧邻安邦的拿督克拉末轻快铁站与一个市集，名为Sri Perlis I的两座组屋建于1980年，距离市中心仅几步之遥。该住宅产业共有80个单位，是吉隆坡市政局最早兴建的公共房屋项目之一。
今年初，当首相拿督斯里安华提到该组屋是需要在拟议的城新法下重建的物业之一时，它重新进入公众视野。
另一方面，位于士布爹的古仔再也组屋停车场杂草丛生，路面坑洼不平，还有一滩滩散发着令人作呕恶臭的黑色积水。原来，这些恶臭的污水由这4座、6层高的组屋污水管道泄漏造成，
这些组屋于1980年代建立，开裂的墙壁、阴暗的走廊和堵塞的排水沟也是这一带的常见景象。
今年6月，33岁的廉价组屋居民赛夫接受《马新社》采访时说：“我们把这里叫做‘勇敢者游戏组屋’（Jumanji Flats）”。
Jumanji是电影创作者创造的词汇，代表着一个充满奇幻、冒险和喜剧元素的系列故事，讲述人们被卷入一个危险的游戏世界中的冒险经历。
以这个词汇来形容自己居住的环境，大概是因为环境总是充满“惊喜”，生活就像是“冒险”。而这也是许多大马人居住环境的缩影。
同一篇报道，《马新社》写到，位于古晋路的雪兰莪州发展公司（PKNS）公共组屋也遭遇同样的命运。
废置房屋成犯罪热点
那个组屋区，拥有15座、4层高、600个住宅单位。据今年61岁的居民协会财务主管里兹万莫哈末阿里介绍，自2008年，区内10座曾作为军队宿舍的组屋搬空后，该地区的状况每况愈下。
“废置的楼层杂草丛生，事实，已经变成犯罪和不道德活动的热点。有毒品窝点……据说还有赃物。”
这些老社区的居民有支持城市重建的、也有反对的，更不缺支持搬迁的。惟更多是重建的事听了很久，却迟迟等不到明确决定的。
对于他们而言，若真的要搬，会搬去哪里？新地方的租金由谁来承担？问题多不胜数。
城市翻新法案提呈国会引起社会关注，这些屋主的困境是否终于被看见？他们应该如何自处？是否人云亦云？
改善居住环境
信义全方位产业管理有限公司（Total Property Management Sdn Bhd）兼马来西亚高楼管理人协会主席黄伟益说：“先想想，今天，你所居住的社区，面对什么问题和困境？你是不是想要有突破，是否要有所改变？”
“思考，未来10年，你是不是要继续住在这样的地方？先从自己开始，不要想太远，想了自己，再想下一代。你的下一代是不是有能力另外买屋子并搬出去呢？如果答案是‘没有’，那是不是说想要改变现状呢？”
黄伟益认为，最直接的就是先考虑自己，不要没有思考就反对，如果居住环境都这么糟糕了，城新法通过的话，房子不是有机会翻新吗？是的话为什么还要阻止？
张玮真律师也劝告屋主主动去了解这个课题，理解什么是城新法，不要听信片面支持。获得翻新献议时，得自己做功课，理解自己的产业价值等，确保价值合理。反之，条件不足，献议不公平，居民就应该拒绝接受任何献议。
城市翻新3层面
活化 振兴 重建
根据城新法一读，城市翻新活动是一项旨在重建、改善或改造建筑物和土地用途的工程。
那是联邦政府和州政府的共同责任，因为土地事务属于州政府的管辖范围。不过，《2005年国家遗产法》下公布的遗址或区域，不在城新法范围内。
法案第16条阐明，城市翻新活动分成城市活化、城市振兴和城市重建等3个层面。
城市及乡区规划局（PLANMalaysia）法律总监占米尔普吉在城新法提呈前的汇报会指出，3层面所涉及的活动不同。
1.城市活化
旨在活化那些已显露出破败迹象、社会经济活动衰退的区域或建筑，以让社区恢复活力。侧重于对区域或建筑进行修复，而无需进行全面的物理改造，包括对区域或建筑物的标准和功能，进行维修、升级、美化和景观美化等工作。
城市复兴相关条文，将授权地方政府向业主发出通知，提醒被业主忽视的建筑物，会造成滋扰或导致健康风险，如吸引瘾君子或传播疾病。
比如一商店年久失修，并将导致不健康的环境，监管单位就可以勒令屋主采取措施。这种活动将不涉及产权转移，业主保留全部权利，但必须解决滋扰问题，确保城市永续和宜居。
2.城市振兴
所涉及的活动定义是通过现有建筑的修缮，提供设施及基础设施、公用设施和景观美化来修复老旧、破败和废弃的场所。
这种项目将在经济、社会和环境方面重振一个地区的活力。
占米尔普吉举出的例子是目前施工中的柔佛新山的Pacific Mall。不过，该项目重启前，获得全部分层业主的同意是一个挑战。
城市及乡区规划局之前的资料显示，柔佛新山佰乐泰购物中心也是城市振兴活动的例子。
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3.城市重建
城市重建活动则涉及场地清理、建筑物拆除和土地用途变更，从而实现综合开发和土地利用优化，将改变城市的结构。
进行全面再发展后，为再发展的地区经济、物质条件、基础设施和公用设施、社会和更宜居的城市生活等创造新价值。
1Razak Mansion和孟沙南城（Bangsar South／Kampung Kerinchi）就是成功的城市翻新案例。
旧社区影响城市竞争力
大马统计局截至2020年的数据显示，我国城市化已经上升到75％左右。同时，世界银行的预测数据显示，截至2024年，大马约79％人口居住在城市地区。
79％人口居住城市
根据世银和Think City联合进行的研究结果显示，旧社区会导致城市的竞争力下滑。
无论如何，根据《更好的城市，更大的增长：重新思考大马城市的可持续发展》报告，城市化虽面临各种挑战，但如果管理得当，大马的城市可以成为经济增长、创新和改善宜居性的强大催化剂。
报告指出，全球的证据表明，城市化与人均国内生产总值的提高和降低贫困率相辅相成。
世银2009年数据显示，大多数国家在城市化过程中达到中等收入水平，没有一个国家能够在缺乏充满活力城市的情况下达到高收入水平。在此过程中，随着城市人口比率上升，人均收入趋于上升，而贫困率将下降。通常，工业和服务业所创造的国内生产总值份额和这些行业工作的劳动人口也会增加。
报告指出，过去数十年，大马也紧跟全球趋势，作为中上收入国家，享受了人口增长、城市化和经济发展的三重好处。1962至2022年期间，大马国内生产总值（GDP）年均增长率为36％，人均GDP从1385.90美元（约5858令吉）增长至1万1399.40美元（约4万8190令吉）。
大马贫困率从1970年的49.7％大幅度降至2020年的8.4％。考虑到同期（1962至2022年）城镇人口增长3倍，从28％增长到近78％，是一个令人印象深刻的成就。
而且，大马城镇化与国家经济增长密切相关，这表明我国可能受益于城市群，即经济活动和人口集中在城市地区，提升生产力。
报告还指出，赖于过去数十年经济亮眼的成长表现，大马正迈向高收入国前进。截至2022年，吉隆坡、槟城和雪兰莪的家庭收入水平已经超过高收入国的门槛。
139老区待重建
隆应化身火车头
城新法扰扰攘攘，黄伟益认为，政府应该先从一个项目开始，才有例子向大家展示，并循序渐进改善未来项目。
那么城市翻新活动，要从哪里开始？
“最简单，最方便肯定就是先从吉隆坡开始，因为‘天子脚下’。吉隆坡是联邦直辖区，动用土地不需要经过州政府，不用看‘人家’脸色。当然，原因不止这个。吉隆坡市中心有都市贫困区，还有一些烂尾楼或状态很糟糕的项目，肯定是要先处理。”
根据城市及乡区规划局之前张贴在公众咨询网站的资料，大马半岛，具有城市翻新潜力的地区或发展项目达534个。单单在吉隆坡，有潜能进行城市翻新项目的地点就有139个，涉及的面积达3206.51英亩，每英亩的发展总值达1亿1081万6659令吉或高达3553亿令吉。
全国有潜能的项目包括125个分层地契住宅产业项目、112个商业项目、70个政府宿舍、65个商业大厦、59个住宅产业、38个机构、22个人民组屋和其他项目20个。
至于产业的楼龄，其中194个项目的楼龄超过30年，180个楼龄介于10至29年，143个资料不齐全，17个楼龄少过10年。
根据资料，这些项目当中，22.66％状态老旧，35.58％荒废或搁置，3.75％杂草丛生，只有11.61％状态良好，其余26.4％没有详细资料。
成功案例：隆中环仓库变交通枢纽
此外，城市及乡区规划局提到一些成功的城市翻新例子，国内就有吉隆坡中环（KL Sentral）。原本是马来亚铁道公司（KTMB）的仓库，如今是市中心内最大的交通枢纽。
根据吉隆坡中环网站，该综合发展项目的核心是耗资11亿令吉的世界级交通枢纽——中环车站（Stesen Sentral），还有办公楼、商业中心、国际酒店、豪华公寓和购物中心。
伦敦金丝雀码头成世界顶级金融中心
伦敦金丝雀码头（Canary Wharf）的重建是当地乃至全球城市更新史上最成功的案例之一，将一个废弃的港口和仓库区，彻底转变为世界顶级金融中心和商业区。
位于伦敦东部的金丝雀码头曾经是世界上最繁忙的港口之一，但到了20世纪60年代，金丝雀码头停用，成了一片布满废弃仓库和工业遗迹的荒凉之地，失业率高企，基础设施落后。
至于首尔清溪川，则是非常著名的城市翻新案例，完美诠释城市如何通过改造，将一个被忽视甚至破坏的区域，重新变为城市的生态和文化核心。
清溪川原是一条自然溪流，穿城而过，是居民生活的重要元素。然而，在20世纪50年代末和60年代，为了应对快速的工业化和交通压力，清溪川被覆盖起来，并在其上建造一条高架公路。高架公路虽暂时解决交通问题，却掩埋河流、造成严重环境污染破坏景观，让条城市的“血管”消失在水泥之下。
2003年，首尔市政府大胆的决定拆除长达5.8公里、车流密集的清溪川高架公路，让河流重见天日。2005年，清溪川重新开放时，成功超出所有人的预期，成为一个全球城市更新的典范，影响深远。
总结
城新法远不止于一场立法之争，它是一次关于城市未来、社会公平与人文价值的探讨。
从国内老旧社区的真实写照到全球城市更新的成功范例，一个成功的城市翻新项目，绝不只是单纯地“拆掉旧楼、盖起新房”，而是务必在经济增长、社会福祉和文化传承之间找到微妙的平衡。
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