引言
房屋及地方政府部8月21日向国会下议院提呈城市翻新法案一读后，旨在为老旧社区的重生提供法律框架的法案，引发了两极声浪。即使首相拿督斯里安华亲自为法案背书，强调势在必行，但社会各界为何仍然“扰扰攘攘”？
法律和产业管理专家接受《投资致富》专访时，不约而同地指出法案偏重于发展商，是引起社会忧虑的主因，尤其是弱势群体利益的保障。
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法案偏重发展商
恐剥削业主权益
房屋及地方政府部8月21日向国会下议院提呈城市翻新法案一读后，在社会上引起两极声浪，进入二读前夕，吸引“反对派”和“支持派”到国会外头抗议和支持这项法案。
原本计划在8月28日提呈二读及寻求三读通过的法案，当天因为受限于议会常规阐明的休会时间，将会在10月的国会会议继续二读、辩论及寻求三读通过。
即使城新法还有首相拿督斯里安华背书，强调新法案势在必行，以府空间改善人民福祉，打造更舒适宜居的住宅重建计划，但社会各界为何仍然扰扰攘攘？
法律和产业管理专家接受《投资致富》专访时不约而同指出，整个法案基本上把重心放在发展商，引起屋主利益保障的忧虑，尤其是弱势群体。
张玮真律师指出，从法案的条文来看，焦点很多偏重于发展商，政府好像是把城市翻新活动的主导权交给发展商，其中第20条文赋予很多权利给发展商，而不是由政府主导。
或低密度变高密度
“当主导权交给发展商时，业主权益就有被发展商剥削的风险，导致不公平情况。比如，发展商很自然的会更关注吉隆坡市中心地理位置相对好的旧社区。而且在商言商，以利益为主，旧社区翻新时，从原本100间低密度变成到200至300间高密度社区，也不无可能。”
城市翻新活动的资金很重要，新法案中也未阐明，要如何确保发展商有足够的财务能力进行相关活动。而且也未谈到，政府在什么情况下可以采取什么行动。
信义全方位产业管理有限公司（Total Property Management Sdn Bhd）董事黄伟益也持有同样的看法。
黄伟益也是马来西亚高楼管理人协会主席，他接受访问时说：“从法案来看，很多问题都以发展商的角度出发，比如寄望发展商出资，而政府将会提供一些奖掖，诸如此类。但以发展商的角度为出发点，未必是健康的，因为很多时候会导致生态失衡。”
除了以利益为主，把社区密度推高。黄伟益认为，发展商可能会忽略掉很多不赚钱的元素。
“肯定的是，（政府）规定要做的，必须要做的如必须有小贩中心、学校、清真寺等公共设施，他们（发展商）肯定会满足条件。但不赚钱的元素，比如文化创意空间，或许就不会是发展商的重点。”
他解释，这种空间是社区活动需要的空间，虽然不是最重要的元素，但有了它就可以发挥更好的创意。
另一方面，不愿具名的产业界消息人士透露，对于城新法，发展商其实不想成为项目主导，他们更希望的是当一个城市重建项目获得足够的居民同意后，才加入参与重建活动。
根据过往成功进行重建活动的产业项目例子，一般都不是简单的任务，从项目研究、到与居民沟通，要获得居民同意和协调等工作都耗时耗力。
比如槟城州城市重建项目——峇央峇鲁玛苏丽组屋，有300多个单位，单是找回全部屋主就用了5年。而且要解决赔偿分歧、房贷与继承问题，甚至拖欠管理费与门牌税等复杂细节，该项目于2014年开始进行重建研究，单是程序就耗时10年，直到2023年才动工，再加上施工需时4年，整个重建项目需时长达14年。
黄伟益认为，城新法仍属于初稿，基本上只是一个法律框架，让政府有法源来进行城市翻新活动。无论如何，他相信，这个法案是有必要的。
涉及3层政府 权限大不同
他续说，大马是一个君主立宪国家，有3层政府，即联邦政府、州政府和地方政府。每层政府的权利来源不一样，城市翻新很大程度上又涉及到土地，土地又属于州政府管理权限，因此这个法律不只是要在国会通过，而且还要得到每个州政府的接受。
“联邦政府没有办法超越州政府，直接触及土地的权利，城市翻新和重建这些工作，都离不开土地。所以这（法案）将涉及更多细节，包括与宪法的冲突等。”
城新法缺乏细节 业主保障没阐明
张玮真也认为，目前城新法太过简单，缺乏细节。
她说，比如业主权益保障不够清楚。法案的第24条文，就是业主的保障，也是最重要的条件之一，却非常简单带过，而且没有清楚阐明献议的定义是什么？
“业主将获得赔偿吗？若业主在重建后有继续居住的权利，是免费一对一换到新屋吗？可是房屋面积不一样了，价值也不同，需要补足差额吗？如果业主不要新屋，想要现金，又怎样计算呢？根据产业目前估值，还是重建后的未来市价？”
她解释，估值没有一个参考点，若是产业目前估值，肯定会比较低，因为四周围都是类似，比较残旧的产业。
总的来说，张玮真认为，目前城新法太笼统，若有分歧去到法庭，要如何做出裁决呢？尤其需要重建的老社区，很多业主是老人家或接受教育程度比较低的弱势群体，他们需要更好的法律保护。
须设周转基金
有效执行重建
要如何更好的执行这种重建活动？黄伟益认为，政府必须先设立一个周转基金，因为若少了这笔周转基金，城市重建就得靠发展商。
一般上，产业发展商才有这么庞大的资金，而政府更多时候的官私合作模式就是以土地换钱，但依靠发展商就会引起利益为主的担忧。
黄伟益提到了槟城州第一个公共组屋——打枪埔，该组屋已有逾半世纪的历史。据悉，过去10年来，一直都有发展商接洽州政府，建议该区重建计划，惟州政府不敢批准。因为住户太多（达3600个单位），要先安置居民，首先将面对资金不足的问题。
“州政府一年的财政预算才多少啊？不可能把全年的预算都只给了一个项目。但若要依赖发展商出资，最后又导致‘羊毛出在羊身上’的问题。”
另外，他发现大马也有一个很大的土地问题，就是很多空置的私人地，而且时间不短，都空置了几十年。
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“现在国家土地法典没有授权政府征收空置没有发展的地段。根据法典，土地给了地主，只要他每年有付地税，政府就不能充公。”
回收空地 有利翻新
因此黄伟益建议，城新法也把回收空地纳入考虑，包括政府或州政府权利收回空置地段。理由是地主有地却不发展，对整个城市的发展不良且不健康，就应该收回。
而当政府有空地时，城市翻新活动可以更好落实。
他说，比如说某个地点的组屋，里面住了两三百户人，已经五六十年之久。先在附近的空地开始建造新的高楼住宅让原本的居民搬迁过来，是可行的做法。
“人是这样的，你要我搬，可以啊！给我比较大的空间。比如本来可能只是600平方呎，现在免费换得800平方呎，人们会同意。当你建了第一座，本来那座就可以拆掉建第二座。不然的话，得从哪里开始下手？不可能嘛。”
黄伟益说，若没有空地先建造第一座房子，靠发展商在施工的24至36个月内补贴居民租金，也是一笔很沉重的财务负担。
除此之外，有者建议城市翻新活动应该由居民发起，发展商属于后期才加入的角色。黄伟益认为，这是很令人头痛的想法。
他解释，城市翻新不仅仅涉及一栋楼，是更大的范围。而且住在问题社区的居民，有能力思考这个问题吗？
“他们生计可能都已经有问题，或者银行还有贷款未偿还。甚至有人会觉得原本住得好好的，现在为何要来干扰呢？他们不可能会想到城市翻新的课题，这事必须由政府给他们解决方案。”
总的来说，黄伟益认为，城市翻新要考虑到更全面，不能太过单向依赖发展商，而是从社区的需要着手，再去规划城市翻新活动。而且一定得有政府主导和带动，提出宏观的想法来影响相关地区的居民参与。
借鉴香港西九龙
兼顾发展与人文
那么什么才算是好的城市翻新活动例子？黄伟益举例，香港西九龙站就是一个不错的例子。
根据网上资料，香港西九龙地区的重新发展主要围绕着港铁西九龙站及其周边地区展开，旨在打造一个集交通枢纽、文化艺术、商业和住宅功能于一体的综合发展区，成为香港连接中国内地的主要门户之一。
“我觉得，可以考虑文化为出发点。城市翻新不一定是以经济和资本主义挂帅，我们也需要保留社区文化和历史元素，甚至是本来的地方元素。”
黄伟益再举例，新加坡牛车水虽然已不是当年的牛车水，但有文物馆，将原本属于牛车水的元素保存在文物馆里。
“这些，都值得我们去思考，不能由发展商提议，因为到时候一切就会由发展商来主导。”
另外，他也举例日本东京新地标麻布台之丘（Azabudai Hills）。
根据东京旅游官方网站，麻布台之丘的城市翻新发展经过了长达30年的讨论和规划，以“现代城中村”为概念。整个项目竣工后，建有330公尺日本最高大楼——森JP塔、建筑群和公共花园广场。同时还有各种新商业设施、酒店、住宅区、办公楼和学校。而且该项目聚焦于减碳、再利用、再生能源，整体目的在于发展都市并推动永续发展。
该项目还利用了公共空间，为人们提供接触艺术和绿色的机会。为了推动文化活动，设有旨在推广艺术、时尚、娱乐的麻布台之丘艺廊。另外，还包括约2万4000平方公尺的绿地，种植约320种植物。
地区族群架构变化小
随着城新法反对声浪四起，倪可敏在8月国会休会后召开媒体汇报会指出，城新法在10月6日国会复会寻求通过时，除了修改80%屋主同意门槛不再区分30年以上或以下建筑年龄内容，也会新增第二项修改内容。
不影响种族和谐
他说，第二项会修改涉及城新法的第17条文，即确保落实城市翻新项目不会对地区族群架构出现大幅度改变。举例，蕉赖区90%为华人人口，不会因城市翻新计划导致人口结构出现巨大变化，而影响种族和谐。
询及给予屋主及居民保障条文的第19及第24条文会否还有修改，他认为，建议法案中的相关条文已经列明清楚保障，不需要再修改，还强调法案白纸黑字写明“10大原则”。
大马缺城市发展蓝图
尽管城新法引起反对声浪，黄伟益认为，立法是好的，因为城市重建是全世界未来大趋势，尤其城市里都是高楼住宅。
城市重建 未来趋势
他指出，我国今天最严重的问题就是没有一个城市发展大蓝图，虽然每个州都有结构大蓝图，却没有地方发展大蓝图仔细规定各个地方应该发展什么？密度是多少？应该怎样建？都没有。
“澳洲就是地方发展规划良好的例子，哪一块地可以建什么？密度是多少？全部都已规划好。比如到布里斯本，发展商若按照政府已规划好的建议提呈发展建议书，密度符合要求，按照规定，那么条件符合就批准，不用等，因为已经规划好。而因为我们的城市没有发展蓝图，要推动城市翻新时，还希望由发展商来主导，最后或导致新冲突和新矛盾。”
另外，他说，从工程师规划角度来看，基本上一座高楼的设计寿命是100年，即便是位于永久地契上的建筑物，100年后得重建，更别说有许多土地地契只是99年。然而重建是一个很大的工程，不只是建立新大楼，而是先要建一座新楼让现有居民可以移居暂住，再去原址重建。
总结
城新法引发的争议，远不止于法律条文或数字门槛之争，是一场城市发展主导权、社会公平与人文关怀的价值观博弈。
尽管政府一再强调法案的必要，而且经过长期准备，专家担心资本主导恐导致社区生态失衡，有效保障业主合法权益并保留社区独有的文化与灵魂，才是城市翻新的核心。
预告：总结篇将与读者分析城市翻新的各种价值，而业主们又可以如何自处？
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