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城乡大桌

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发布: 9:30pm 22/09/2021

丁杰隆

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丁杰隆.观察国内房地产商心得

丁杰隆

5年时间对发展商的生命周期而言可能不算长,但在五年后今天回看,还是有些微妙变化,不论是产业内部生态或区域空间变迁,毕竟这五年里马来西亚也更换了4位首相,一朝天子一朝臣,里当然也有者尝尽酸甜苦辣。

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大约5年前,因为工作研究需要,我建置了一个有关国内房地产发展商的资料库。透过这些资料加以整理,可得知当年刚刚竣工交屋的地区分布、正在兴建中并预计未来2至3年交屋的地区分布,以及已经获得发展令批准并准备动工兴建的计划分布。

同时间,也可从中了解各发展商的领导层、股东背景、土地存库分布、土地取得方式、兴建计划、营运模式、预计销售对象、财政状况、合作对象、关系网络等,以及更重要的是——如何与当时政府(和政府政策)的互动。

5年时间对发展商的生命周期而言可能不算长,但在五年后今天回看,还是有些微妙变化,不论是产业内部生态或区域空间变迁,毕竟这五年里马来西亚也更换了4位首相,一朝天子一朝臣,房地产业里当然也有者尝尽酸甜苦辣。

有些发展商因当年站对“可负担房屋计划”风口而一时无两,或和当时国阵政府走得太近的发展商,却在2018年希盟执政之后变相异常低调,甚至有者因为涉及政治献金案而被控上法庭。

另有一些发展商在过去几年高开低走,在城市边缘积极扩张的新城镇不如预期受落,空屋率还是很高。不知疫情之后,伴随禁止跨县和跨州令的解除,加上居家工作的兴起,是否影响城市上班族大幅迁往郊区生活,值得关注。不过,当地网络覆盖是否给力,则是另一关键。

此外,在吉隆坡城里陆续竣工的都市更新计划,如蕉赖亿国城、双威永乐城和武吉免登城市中心等,都具有相似的新规划趋势,即发展商除了主导居住之外,也尝试结合公共交通、零售商场、办公室、餐饮、休闲、教育和医疗服务。这类均质且单一化的“城中城”或“企业城”,几乎操纵城市新贵们的所有日常生活和消费地景,是好是坏,因人而异。

马来西亚在短期内会出现另一个版本吗?从国内碎片化的房地产业属性来看是微乎其微。因为房地产开发在马来西亚算是一个进入门槛较低的行业,百家争鸣,曾经许多非房地产起家的企业,如棕油、工业制造、纺织等业者,也纷纷在晚近几年欲在房地产开发分一杯羹,但尚未出现一个具超级巨无霸规模和垄断能力的发展商。

更何况,政府才是国内房地产的最大幕后玩家,不只联邦政府和州政府内许多子公司直接参与开发,大多数上市发展商背后也有政府官联公司或投资臂膀持股。由于发展商与政党政治关系紧密镶嵌,只要政治人物仍然依赖房地产发展商的政治献金,并甘愿充当发展商的揽客(broker)作为回报,这些发展商就很难会倒。

不过,房地产兴建工程被搁置的现象虽然比1997年之后减缓,但依然存在,截至今年8月全国共有198个发展商被列入黑名单,单在雪州则尚有111个搁置项目(projek terbengkalai),又以为主,因此还是需要提高警惕。法律上,政府对搁置房地产工程可做不多,但普遍会充作中间人,尝试调解发展商、清算师和购屋者,找出复工或重新发包方案。

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