27.5亿全购风华南岸 IOI置业高负债引忧虑

“但我们仍中立看待，尽管新加坡的办公楼、零售和酒店市场前景乐观，但该集团负债率大幅上升，引发人们担忧其短期财务风险。”

此外，分析员认为，设立产托来降低负债率的过程漫长，涉及监管部门审批、资产估值及上市条件。

考虑到这些问题，分析员不排除，IOI置业可能通过股权融资来缓解资产负债表的压力。

分析员细数，该集团过去也曾利用股市筹集资金，例如在2014年配股筹集约10亿令吉，用于IOI度假城的物业投资发展，以及在2017年再次配股筹集约15亿令吉，部分用于收购新加坡中央林荫道地皮。

“过去的做法显示其务实的资本管理方针。而今风华南岸的规模也可能采用类似的融资策略来支持长期增长目标，同时保持财务灵活度。”

达证券表示，收购完成之前，维持对IOI置业的盈利预测和“买入”评级。目标价保持在2令吉78仙不变。

收购案有利无害

丰隆研究预计，完成收购风华南岸后，将为IOI置业2026财政年带来8950万令吉的盈利提升，即每股收益升1.63仙，相当于同一年盈利预测的8.9％。

“此估计基于一些关键假设，即办公楼和零售楼入住率达97％、租金达到每月每平方呎11.50新元、酒店平均房价为500新元及入住率为80％等等。此外，还假设新加坡利率为2.5％。”

估值方面，分析员认为，隐含的收购本益比为30.8倍，虽然看起来偏高，但该资产优质，此次估值合情合理。因为此类物业有韧性、有优越的地理位置和稳定的收入。且当地有强劲的租金上涨空间，并且估值溢价3％，收购价格具有策略意义。

3大优势：增值  协同效应  提升盈利

总而言之，分析员认为，IOI置业全面收购风华南岸是一项增值举措，是优质且熟悉的资产，从合资到完全管控将为IOI置业带来3大优势。

“其一是全面掌控权，能独立制定资产增值策略、租户组合决策和长期资本改善方案。其二是带来营运协同效应，新加坡投资组合扩大后，能在资产管理、租赁和营运方面更高效地共享资源。”

至于第三点，分析员指出，全购后可即时提升IOI集团的盈利，因为该资产已在产生收益。

分析员解释，年初至今该物业表现疲软，主要是大租户Meta撤出办公楼及寻求新租户产生租赁佣金，并且利率和借贷成本上升。虽然如此，该物业的承诺入住率为92.4％，接下来几季应会逐步上升。原因是新加坡办公楼投资前景正好转，甲级办公室市场保持着基本面韧性，有避险投资地位和区域枢纽地位，并且当地政府积极推动旅游业带动酒店复苏势头，利率也在降低。

总结所得，丰隆研究暂维持对IOI置业的预测，并坚定“买入”评级，目标价保持在4令吉零5仙。

“收购完成后，IOI置业能巩固新加坡最大资产持有者之一地位及区域产业巨地位。该集团有多元化市场，在大马有深厚根基，在新加坡有高价值产业，带来防御、稳定和增长机会，在业内有长期上涨位置。”

短期缺催化剂

MIDF研究分析员也对IOI置业此次收购行动持“中和”评级，因为该公司净负债率原本已较高，之后将升至0.87倍，并且短期内缺乏催化剂。

评级财测维持

“我们持中立态度。好的一面是，IOI置业将能完全控制和管理风华南岸，而该产业正在产生投资收益，能进一步加强新加坡业务，但也要考虑到净负债率在过去几年一直居高不下。”

尽管IOI产托上市后有可能在中期内降低该集团的净负债率，但MIDF研究认为，短期内催化剂有限，因此仍对IOI置业维持中性评级。

MIDF对该集团2025、2026和2027财政年盈利预测保持不变，但净值产价值折扣从64％扩大至65％。分析员还把IOI置业的目标价从1令吉84仙修正为1令吉79仙。

丰隆研究分析员同样担忧IOI置业的债务，但认为该集团有优势可以化解。

“以贷款完成收购后，预计其净负债率将从2024年6月30日的0.7倍升至0.93倍。尽管有担忧，但IOI置业有稳定的经常性收入、强劲的资产及产托上市计划，债务风险似乎可控。”

分析员解释，风华南岸是已经在营运且能创收的资产，与之前的土地收购不同，无需数年才能产生回酬。此项目有稳定收入足，以支付利息、支持债务偿还状态健康。

“同时，IOI置业超过80％贷款以新元计价，并与浮动利率挂钩，近期新加坡利率大幅下降能使其受益。此外，W Residences建设达到一定进程，预计在6月底推出，届时应能收回大量现金流，进一步缓解资金压力。”

丰隆研究也预计，IOI置业的产托预计在2026年上市，估值约为60亿至80亿令吉，有望释放大量流动性。

“况且，IOI的旗舰资产如IOI商场、办公楼和酒店一直有稳定贡献，构成强劲现金流，能支持财务和营运。”