发布: 7:40am 09/06/2025

投资问诊| 保守型投资者：中环产托股息吸引吗？

(6月9日见报) 投资问诊| 保守型投资者：中环产托股息吸引吗？

答：

中环产托在5月中公布截至2025年3月杪止的首季业绩净利微跌，但大致上仍符合预期，由于该公司是半年派一次息，所以首季并没有公布股息，但看好全年周息率可达具吸引力的7.6至8.5%。

根据该公司宣布，由于租金收入减少，导致营业额也下跌4.49%至4745万7000令吉，2025财政年首季净利下跌1.46%至1960万5000令吉。

中环产托在财报声明中表示，首季营收不佳，主要受累于蚬壳大厦（Menara Shell）和Sentral Building 3的租金收入较低和大马财务报告准则16（MFRS 16）对租赁项目收入的影响。

整体而言，该公司首季的净产业收入（NPI）下滑7.7%至3646万8189令吉，产业续约率85％，投资组合的出租率保持在84%的稳定水平。

该公司首季的产业营运开销减少4.8%至约1100万令吉，归功于产业组合的成本优化。

展望未来，作为战略增长和组合再平衡战略的一部分，该产托将转型成涵盖办公楼、零售、工业、教育和医疗保健资产的多元化资产产托，以转嫁特定领域风险、改善租金收入和强化组合增长潜能，并将继续专注于资产管理策略，强调成本优化和资产增值举措，以提升资产质量并保持竞争力。

该公司10项产业整体的出租率在84%，负债率45%，都与2024年末季保持不变。

分析员认为，中环产托首季业绩符合预期。联昌研究预计第二季业绩应该会继续持平，主要是租赁率和成本结构不会有太大变化，租赁续约一般将集中在下半年，该产托首季的续约已达到85%，但年租金回报率仅为个位数。

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丰隆研究也因业绩符合预期而维持财测不变，2025和2026财政年净利估分别为8750万令吉和9030万令吉。

不过马银行研究认为该公司首季业绩略低预期，主要是Wisma Sentral Inai持续空置，由于该大厦将脱售，因此在去除其贡献后，略下调2025至2027财政年财测每年各4%，各预计为8100万令吉、8200万令吉和8300万令吉。

根据该公司管理层透露，该公司继续为该大厦寻求租户，但目标还是脱售Wisma Sentral Inai，脱售所得将用于收购其他类型产业，而不是还债。

马银行认为，该公司未来5年会专注在重塑组合产业，再平衡其目前过于集中于办公室的产业（90%），希望5年内更多元至50~60%混合，未来收购将集中在零售、工业、健保和教育领域，收购目标的回酬在6.5至7.2%。

至于股息方面，丰隆将周息率从9.8%下调至8.5%，但2025和2026估派息每股7.3仙和7.5仙，还算有吸引力。

马银行估该公司周息率在7.6%，相当吸引人，2025年的股息估为5.8仙，2026和2027年各估为6仙。

至于投资前景，马银行因下调财测，因此将目标价下修至每股88仙，之前为92仙，但由于股息吸引力，因此维持“买进”评级。

不过，联昌认为，该公司中期放眼继续减少对办公楼资产的依赖，并转向巴生河流域的零售、医疗保健、教育，和工业领域等扩张，从而实现投资组合多元化，这虽可能缓解办公楼市场持续疲软的问题，不过，随着巴生河流域优质资产竞争加剧，可能会进而推高负债水平。

在将低增长和办公楼供应过剩等因素纳入考量后，联昌维持该公司“持有”评级，目标价则从之前的每股86仙调低至80仙。

丰隆认为，中环产托目前面对巴生河流域办公室供过于求的挑战，股价水平合理，不过该公司过去5年持续稳定的盈利成长记录（成长2.1%），显示该公司在困难的运营环境中的韧性、

丰隆根据2025年周息率8.5%估算，将该产托每股目标价调高至79仙，评级调高至“买进”。

（本栏并无作出任何股票交易的建议，一切买卖盈亏自负，在采取投资行动前，请依本身的投资条件与情况，及向你的证券经纪咨询。）

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