滞销缓解 利率不变 基建开跑 大马房产注入活水

“我们预期隔夜政策利率今年将维持在3%，故看好大马产托今年回酬率可保持稳定，而过了今年，比起升息国行更倾向降息，这对产托估值也有利，不过我们用在评估产托估值的无风险利率指标（RFR Benchmark），即10年期大马政府证券（MGS）回酬率自2022年10月从巅峰4.57%回落后，一直都稳定处于4%以下。”

纵使产托回酬率稳定，但该行更喜欢坐落在策略位置的购物中心，但密切留意办公楼供应过多的情况，考量通胀攀升、销售与服务税（SST）增加，以及政府欲合理化燃油补贴，或拖累消费者支出，中期宜谨慎。

“我们乐观看待坐落在策略地点的购物中心产托，但谨慎看待那些建立在已有购物中心林立且当饱和的新购物中心，这将会加大人潮的竞争，鉴于消费力被削弱，或影响购物中心表现，不过马币疲弱或促使更多国际旅客到访购物。”

吉隆坡今年将迎来两大霸级购物中心开业，分别是118商场（118 Mall）和白沙罗高原柏威年广场（Pavilion Damansara Heights Mall）第二期，分析员点出，随着The Exchange TRX购物广场及白沙罗高原柏威年广场第一期去年下半年投运，新的购物中心到来，无疑加大攻势。

“坐落在市中心并且拥有逾500家体验店，我们认为，The Exchange TRX购物广场的出现对于临近购物中心，比如吉隆坡柏威年广场（Pavilion KL）和吉隆坡城中城阳光广场（Suria KLCC）或带来影响。”

购物中心出租率转佳

另一方面，肯纳格研究点出，国内购物中心出租率（occupancy rate）去年下半年转佳，根据国家产业资讯中心资料，购物中心零售空间去年下半年出租率达77.4%，优于上半年（截至6月底）的76.6%。

“随着人流量增加，加上租客入住率稳定，尤其巴生河流域一带的主要购物中心，而租客销售好转，连带也推高租金收入。”

而在办公楼方面，该行披露，有5座新办公楼将在今年上半年竣工，等同将加重巴生河流域现有办公楼的库存压力，即将贡献约140万平方英尺的空间。

“当中，两座新办公楼都在吉隆坡市中心，分别是联邦土地统一及复兴有限公司（FELCRA）大楼及The Exchange TRX办公楼，而前不久才有4座办公楼即Merdeka 118竣工、PNB 1194办公楼、Aspire Tower以及白沙罗高原柏威年企业大楼，使得量身订造办公楼（PBO）入住率去年下半年稍微走软至78.6%；上半年有79%。”

虽然办公楼供应增加，但分析员认为，坐落在非中心但有良好衔接及绿色认证的A级大楼，需求料可保持韧性，且来自高增长领域比如科技、金融及专业服务的办公室需求仍高。

“我们的领域首选为KLCC产托（KLCC,5235SS,主板产业投资信托组）和双威产托（SUNREIT,5176,主板产业投资信托组），前者仍深受外国购屋者喜爱，后者的标志性资产与The Exchange TRX购物广场有距离，同时也在几个主要地点有几栋A级办公楼。”